Situace na realitním trhu se v posledních měsících neustále mění. Už nyní však na něm pozorujeme nový rostoucí trend. Ceny bytových jednotek jsou pro mnoho rodin i párů, které touží po vlastním bydlení, příliš vysoké, a tak se snaží najít řešení, jak vybrat nejvhodnější byt.

Postupně pozorujeme jejich rostoucí zájem o větší byty, avšak menších dispozic. Dříve byly takové byty označovány jako neefektivní s nadbytkem místa. Dnes se však kupující dívají především na cenu, která je pro ně při koupi zcela zásadní. Mnoho rodin by se rádo v rámci metropole přesunulo například do bytu dispozic 4+kk, ovšem na částku od 13 milionů a více, kterou k jeho pořízení potřebují, nedosáhnou. Raději se tak podívají po dispozici 3+kk ale s větší obytnou plochou, než bývá u této dispozice zvykem, například okolo 80 metrů čtverečních. Přesunou se tak do bytu o menší dispozici než původně sháněli, ovšem stále co do výměry větší a komfortnější než jejich předchozí bydlení.

V návaznosti na výše popsanou strategii se samozřejmě sníží i jejich vstupní investice. Dalo by se to shrnout tak, že kupující získají byt menších dispozic, avšak nadstandardních rozměrů, za výrazně lepší cenu v poměru na metr čtvereční než při koupi bytu většího rozvržení.

S rostoucími cenami se mění také preference lokalit. Zájem o centrum pražské metropole trvá, pozorujeme však i zvýšenou poptávku po bydlení na periferii Prahy, tedy v blízkosti přírody, stále však s dobrou dostupností do centra. O takové lokality projevují zájem především mladé rodiny, které touží po větším bytě mimo ruch metropole. Mimo jiné si slibují klid, dobré občanské zázemí a blízkost přírody. Chtějí zkrátka mít vše na dosah ruky a do Prahy mnohdy dojíždějí pouze do zaměstnání. Developeři tak přesouvají svůj zájem z centra na periferie Prahy, a na základě poptávky staví rezidenční bydlení s méně byty, aby dali budoucím obyvatelům větší prostor a komfort. Nové byty rostou například v městské části Praha Kbely, Satalice, Radotín či Dolní Počernice. Vidíme ale potenciál například i v lokalitě Vinoře na severu Prahy.

Z našich dat vidíme také zájem o okrajové části Prahy. Sehnat totiž byt v centru metropole za adekvátní cenu je prakticky nemožné a platy většiny lidí na jeho koupi nestačí. Jedná se tak o kompromis, kdy lidé získají byt stále poměrně blízko centra, ale za lepší cenu. Tento typ bydlení přitahuje především singles, mladé páry nebo také investory, kteří vidí v takových projektech investiční příležitost a mají za cíl je dále pronajímat.

U tohoto typu bydlení vidíme potenciál především v blízkosti zastávek metra, to je pro kupující často klíčové rozhodnutí. U metra linky B se zejména jedná o lokality Černý most, Stodůlky nebo Zličín, kam developeři v posledních měsících zaměřují svou pozornost. Mezi další okrajové lokality, kde mohou kupující získat efektivní bydlení, patří lince metra C Opatov, Střížkov a Prosek. Právě Prosek je lokalitou s potenciálem pro výstavbu efektivně řešených bytů. Otázkou je, jak dlouho tyto výhodné ceny v lokalitách vydrží. Pokud totiž zájem o ně rapidně vzroste, je zřejmé, že vzhledem k vysoké poptávce ceny opět porostou. Štěstí budou mít investoři, kteří v těchto místech byty pronajímají, jelikož jejich hodnota vzroste a jejich investice se jim tak vyplatí.

Nicméně už nyní můžeme říct, že jsme se po měsících čekání dočkali rozhýbání realitního trhu v návaznosti na snižující se úrokové sazby. Úroková sazba u hypotéky s fixací na 3 roky se ještě před rokem pohybovala kolem 6,3 %, dnes spadla pod 5 % a výhled do budoucna je více než přívětivý. Zatímco v minulých měsících jsme čelili pomalu rozmrzající poptávce, dnes už můžeme říct, že se rozběhla naplno a lidé od začátku roku začali více nakupovat nemovitosti. Prodeje bytů rostou i v pražské metropoli. Podle dostupných analýz vidíme, že se za první pololetí roku 2024 v Praze prodalo 3 200 nových bytů, což je výrazně více než ve stejném období v loňském roce. Bytovou situaci v Česku to však neřeší. Nabídka stále oproti poptávce zaostává.

Problémem tak zůstává nedostupnost vlastního bydlení a absence dlouhodobé strategie ze strany státu. Nikde není jasně dané, kolik bytů se má ročně stavět. Z dostupných dat však víme, že výstavba je stále asi třikrát nižší, než by bylo potřeba, aby pokryla poptávku na realitním trhu. Nezbývá nám tak než doufat, že zrychlení výstavby v příštích měsících a letech pomůže nový stavební zákon. Zatím to sice vypadá, že se délka povolovacího procesu příliš nezměnila a naopak se s novým stavebním zákonem pojí spíše problémy, věříme však, že to v budoucnu pomůže rychlejší výstavbě nových bytů, která je tu více než potřeba.

Jedno je však jisté. Ceny bytů nejen v pražské metropoli nejsou zdaleka tam, kde by být měly, a patří k těm dražším v Evropě. Ačkoliv je Praha považována za jedno z nejlepších míst pro život, v porovnání s dalšími evropskými městy, dostupnost novostaveb je tu jedna z nejhorších.

Situace na realitním trhu se v posledních měsících neustále mění. Už nyní však na něm pozorujeme nový rostoucí trend. Ceny bytových jednotek jsou pro mnoho rodin i párů, které touží po vlastním bydlení, příliš vysoké, a tak se snaží najít řešení, jak vybrat nejvhodnější byt.

Postupně pozorujeme jejich rostoucí zájem o větší byty, avšak menších dispozic. Dříve byly takové byty označovány jako neefektivní s nadbytkem místa. Dnes se však kupující dívají především na cenu, která je pro ně při koupi zcela zásadní. Mnoho rodin by se rádo v rámci metropole přesunulo například do bytu dispozic 4+kk, ovšem na částku od 13 milionů a více, kterou k jeho pořízení potřebují, nedosáhnou. Raději se tak podívají po dispozici 3+kk ale s větší obytnou plochou, než bývá u této dispozice zvykem, například okolo 80 metrů čtverečních. Přesunou se tak do bytu o menší dispozici než původně sháněli, ovšem stále co do výměry větší a komfortnější než jejich předchozí bydlení.

V návaznosti na výše popsanou strategii se samozřejmě sníží i jejich vstupní investice. Dalo by se to shrnout tak, že kupující získají byt menších dispozic, avšak nadstandardních rozměrů, za výrazně lepší cenu v poměru na metr čtvereční než při koupi bytu většího rozvržení.

S rostoucími cenami se mění také preference lokalit. Zájem o centrum pražské metropole trvá, pozorujeme však i zvýšenou poptávku po bydlení na periferii Prahy, tedy v blízkosti přírody, stále však s dobrou dostupností do centra. O takové lokality projevují zájem především mladé rodiny, které touží po větším bytě mimo ruch metropole. Mimo jiné si slibují klid, dobré občanské zázemí a blízkost přírody. Chtějí zkrátka mít vše na dosah ruky a do Prahy mnohdy dojíždějí pouze do zaměstnání. Developeři tak přesouvají svůj zájem z centra na periferie Prahy, a na základě poptávky staví rezidenční bydlení s méně byty, aby dali budoucím obyvatelům větší prostor a komfort. Nové byty rostou například v městské části Praha Kbely, Satalice, Radotín či Dolní Počernice. Vidíme ale potenciál například i v lokalitě Vinoře na severu Prahy.

Z našich dat vidíme také zájem o okrajové části Prahy. Sehnat totiž byt v centru metropole za adekvátní cenu je prakticky nemožné a platy většiny lidí na jeho koupi nestačí. Jedná se tak o kompromis, kdy lidé získají byt stále poměrně blízko centra, ale za lepší cenu. Tento typ bydlení přitahuje především singles, mladé páry nebo také investory, kteří vidí v takových projektech investiční příležitost a mají za cíl je dále pronajímat.

U tohoto typu bydlení vidíme potenciál především v blízkosti zastávek metra, to je pro kupující často klíčové rozhodnutí. U metra linky B se zejména jedná o lokality Černý most, Stodůlky nebo Zličín, kam developeři v posledních měsících zaměřují svou pozornost. Mezi další okrajové lokality, kde mohou kupující získat efektivní bydlení, patří lince metra C Opatov, Střížkov a Prosek. Právě Prosek je lokalitou s potenciálem pro výstavbu efektivně řešených bytů. Otázkou je, jak dlouho tyto výhodné ceny v lokalitách vydrží. Pokud totiž zájem o ně rapidně vzroste, je zřejmé, že vzhledem k vysoké poptávce ceny opět porostou. Štěstí budou mít investoři, kteří v těchto místech byty pronajímají, jelikož jejich hodnota vzroste a jejich investice se jim tak vyplatí.

Nicméně už nyní můžeme říct, že jsme se po měsících čekání dočkali rozhýbání realitního trhu v návaznosti na snižující se úrokové sazby. Úroková sazba u hypotéky s fixací na 3 roky se ještě před rokem pohybovala kolem 6,3 %, dnes spadla pod 5 % a výhled do budoucna je více než přívětivý. Zatímco v minulých měsících jsme čelili pomalu rozmrzající poptávce, dnes už můžeme říct, že se rozběhla naplno a lidé od začátku roku začali více nakupovat nemovitosti. Prodeje bytů rostou i v pražské metropoli. Podle dostupných analýz vidíme, že se za první pololetí roku 2024 v Praze prodalo 3 200 nových bytů, což je výrazně více než ve stejném období v loňském roce. Bytovou situaci v Česku to však neřeší. Nabídka stále oproti poptávce zaostává.

Problémem tak zůstává nedostupnost vlastního bydlení a absence dlouhodobé strategie ze strany státu. Nikde není jasně dané, kolik bytů se má ročně stavět. Z dostupných dat však víme, že výstavba je stále asi třikrát nižší, než by bylo potřeba, aby pokryla poptávku na realitním trhu. Nezbývá nám tak než doufat, že zrychlení výstavby v příštích měsících a letech pomůže nový stavební zákon. Zatím to sice vypadá, že se délka povolovacího procesu příliš nezměnila a naopak se s novým stavebním zákonem pojí spíše problémy, věříme však, že to v budoucnu pomůže rychlejší výstavbě nových bytů, která je tu více než potřeba.

Jedno je však jisté. Ceny bytů nejen v pražské metropoli nejsou zdaleka tam, kde by být měly, a patří k těm dražším v Evropě. Ačkoliv je Praha považována za jedno z nejlepších míst pro život, v porovnání s dalšími evropskými městy, dostupnost novostaveb je tu jedna z nejhorších.