30.6.2011 – Konec prvního pololetí je příležitostí k souhrnné analýze rezidenčního developerského trhu v Praze za toto období. Společnost Trigema a.s. aktuálně sleduje celkem 262 pražských projektů nové výstavby jenž mají v nabídce celkem 11 697 bytů, z toho volných je 6 842. Takzvaných ležáků, tj. bytů dokončených a dosud neprodaných, je aktuálně v Praze 2 654.
V porovnání s lednovými údaji je patrné, že zatímco v nabídce přibylo 1 048 bytů (+10 %), počet volných bytů se mírně snížil (-3 %) a ubylo i ležáků (-2,5 %).
Z toho plyne, že prodej bytů se poněkud rozhýbal, i když trojnásobný převis nabídky nad poptávkou zůstává v podstatě nezměněný díky stále přibývajícím novým projektům.
Graf ukazuje prodej bytů po týdnech od začátku roku
Následující tabulka a graf zachycují prodej bytů po měsících
leden
184
únor
274
březen
347
duben
349
květen
246
červen
184
celkem
1584
Celkem tedy za první pololetí ubylo z nabídky 1 584 bytů. Koresponduje to s předpovědí společnosti Trigema a.s., že za rok 2011 lze očekávat prodej zhruba 3 000 až 3 500 bytů.
Graf ukazuje, že svého vrcholu dosáhly prodeje v březnu a v dubnu, tedy v době, kdy probíhaly debaty o zvýšení DPH (nejprve jednorázově na 20 %, poté ve dvou krocích 14 – 17,5 %). Lze tedy dovodit, že snaha kupujících ušetřit na DPH, podpořená cílenými kampaněmi developerů, zde zaznamenala krátkodobý efekt. Nyní se blíží tradiční prázdninový útlum, uvidíme, jak proběhne podzimní sezóna.
Ještě jedním grafem bychom chtěli dokumentovat, jak lavírování kolem DPH ovlivnilo rezervace bytů. Tento graf zachycuje po týdnech změny v počtech nabízených bytů v projektech, které mají termín dokončení ještě v roce 2011, tedy před změnou DPH. V období mezi 13. a 17. týdnem vidíme hned tři vlny nárůstu rezervací vystřídané hlubokými poklesy – v prvních dvou vlnách dokonce do záporných hodnot – to znamená, že došlo i k rušení rezervací.
V prvním pololetí 2011 se podařilo úplně vyprodat 17 projektů. Dva z nich byly letos i dokončené, 10 bylo dokončeno loni, čtyři v roce 2009 a jeden dokonce už v roce 2008.
Na druhou stranu společnost Trigema a.s. napočítala 34 projektů, kde se za poslední půlrok neprodal ani jeden byt.
Trigema a.s. se věnovala ve svém průzkumu i detailnějšímu sledování průběhu prodeje. Ze 190 projektů, které byly v prodeji po celý půlrok, jich 161 nezaznamenalo žádné nadměrné výkyvy v počtu nabízených bytů. U zbylých 29 docházelo k pozoruhodným skokovým změnám oběma směry. Zde lze usuzovat na aktivní tvůrčí práci developerů s prezentovanými čísly.
Celkem bylo v těchto 190 projektech prodáno od 1. ledna tohoto roku 1 211 bytů, z toho 691 bytů bylo již dokončených, zbylých 520 je prodáno „na papíře“.
A na závěr Top ten městských částí podle úbytku volných bytů za první pololetí. Neotřesitelné prvenství Stodůlek je dáno množstvím projektů i nabízených bytů, projevilo se i výrazné zlevnění některých projektů.
Stodůlky
165
Zličín
77
Prosek
69
Libeň
61
Modřany
51
Hostavice
50
Hostivař
47
Michle
44
Letňany
43
Žižkov
40
Z aktuálních statistických údajů bychom chtěli poukázat na fakt, že zásoba volných bytů se během půl roku téměř nezměnila. Totéž konstatování platí i pro neprodané „ležáky“. Je zřejmé, že na trhu s byty došlo k mírnému oživení (především díky avizovanému zvýšení DPH), ale nevidíme žádný důvod k velkému optimismu. Zvýšená nabídka bytů v nových projektech téměř zcela pokrývá očekávání na straně poptávky. Objem neprodaných bytů se však téměř nezměnil, takže si pražský developerský trh za sebou stále vláčí neprodanou zásobu bytů z minulosti. Takové velké vnitřní zadlužení, které developeři řeší dalším zvyšováním nabídky namísto výprodejem starých zásob za snížené ceny.
Očekáváme, že v druhé polovině roku dojde k dalšímu snížení cen „ležáků“. Tento fakt v kombinaci se změnou DPH povede k mírnému podzimnímu růstu prodejů. Nicméně nevyváženost poměru mezi nabídkou a poptávkou tento mírný růst nevyřeší. Strukturální změny teprve přijdou.
Lucie Mazáčová
