Účel nájmu je jednĂm ze zásadnĂch ustanovenĂ nájemnĂ smlouvy. MÄ›l by bĂ˝t v souladu s kolaudaÄŤnĂm rozhodnutĂm, a takĂ© mĹŻĹľe bĂ˝t v souladu s ĹľivnostenskĂ˝m oprávnÄ›nĂm nájemce. Ale nenĂ to to nejdĹŻleĹľitÄ›jšĂ, neboĹĄ nájemce si mĹŻĹľe najmout ÄŤi zamÄ›stnat odpovÄ›dnĂ©ho zástupce, kterĂ˝ bude mĂt pro provozovánĂ plánovanĂ©ho podnikánĂ pĹ™ĂslušnĂ© ĹľivnostenskĂ© oprávnÄ›nĂ. Proto vlastnÄ› Ĺľivnost nájemce nemusĂ bĂ˝t aĹľ tak dĹŻleĹľitá. A kolaudaÄŤnĂ rozhodnutĂ by se mÄ›lo dodrĹľovat, ovšem i to se mĹŻĹľe stát pronajĂmateli kontraproduktivnĂm.
Naopak, je velmi dĹŻleĹľitĂ© pĹ™esnÄ› specifikovat pĹ™edmÄ›t nájmu v nájemnĂ smlouvÄ›. SoudnĂ praxe prokazuje, Ĺľe právÄ› zde je jeden z podstatnĂ˝ch „kamenĹŻ Ăşrazu“, z nÄ›hoĹľ vznikajĂ spory konÄŤĂcĂ i u NejvyššĂho soudu.
JednĂm z nich byl v loĹskĂ©m roce spor, kdy v nájemnĂ smlouvÄ› bylo ujednáno provozovánĂ sportovnÄ› relaxaÄŤnĂho centra v souladu s platnĂ˝m kolaudaÄŤnĂm rozhodnutĂm, avšak nájemce tam spolu s posilovnou otevĹ™el takĂ© restauraci, a to se pronajĂmateli nelĂbilo. Poukazoval na to, Ĺľe je běžnĂ©, aby u takovĂ©ho sportovnĂho zaĹ™ĂzenĂ byl tĹ™eba malĂ˝ bar se zdravĂ˝mi nápoji a drobnĂ˝m obÄŤerstvenĂm.
Nájemce se ale u soudu mimo jinĂ© hájil tĂm, Ĺľe i ve sportovnÄ› relaxaÄŤnĂm centru mĹŻĹľe bĂ˝t restaurace a Ĺľe neporušil smlouvu a vše je v souladu s kolaudacĂ. A soud mu dal za pravdu, protoĹľe v kolaudaÄŤnĂm rozhodnutĂ byly i prostory vymezenĂ© pro kuchyĹ s moĹľnostĂ vaĹ™enĂ a dalšà mĂstnosti zkolaudovanĂ© jako mĂstnost pro mytĂ nádobĂ, mĂstnost pro ÄŤištÄ›nĂ zeleniny, gastro mĂstnost a Ăşklid. TakĹľe kdyĹľ pronajĂmatel napsal do smlouvy pouze Ĺľe „pĹ™edmÄ›t nájmu musĂ bĂ˝t v souladu s kolaudaÄŤnĂm rozhodnutĂm“, nájemce smlouvu dodrĹľel.
Jinak postupoval „chytĹ™ejšĂ“ pronajĂmatel, kterĂ˝ ve smlouvÄ› nájemci uvedl nejen prodejnu kvÄ›tin, ale i dalšà podrobnosti, vÄŤetnÄ› maximálnĂ provoznĂ doby. TakĹľe kdyĹľ nájemce požádal pronajĂmatele, aby mohl mĂsto kvÄ›tinářstvĂ provozovat vinárnu, ten se obrátil na právnĂka a dle jeho rady nájemci tuto zmÄ›nu neumoĹľnil. A to pĹ™edevšĂm dĂky tomu, Ĺľe byl pĹ™edmÄ›t nájmu ve smlouvÄ› pĹ™esnÄ› specifikován, vÄŤetnÄ› otevĂracĂ doby, která byla dohodnuta nejpozdÄ›ji do 22 hodin. KdeĹľto plánovaná vinárna mÄ›la bĂ˝t otevĹ™ena do pĹŻlnoci. A tak se obÄ› strany dohodly na vĂ˝povÄ›di smlouvy z nájmu, a tĂm se pĹ™edešlo jak zbyteÄŤnĂ© investici nájemce, kterĂ˝ si našel jinĂ˝ prostor, tak sporĹŻm a moĹľná i stĂĹľnostem ostatnĂch nájemnĂkĹŻ na hluk v dobÄ› noÄŤnĂho klidu, kterĂ© by po zmÄ›nÄ› mohly nastat.
NájemnĂ vztah k nebytovĂ˝m prostorám mĹŻĹľe skonÄŤit nÄ›kolika zpĹŻsoby, záleĹľĂ, zda je smlouva uzavĹ™ena na dobu urÄŤitou ÄŤi neurÄŤitou. V podnikánĂ se vÄ›tšinou uzavĂrajĂ smlouvy na dobu neurÄŤitou. V tom pĹ™ĂpadÄ› mĹŻĹľe nájemnĂ vztah skonÄŤit pĂsemnou vĂ˝povÄ›dĂ kterĂ©koli smluvnĂ strany, a to i bez uvedenĂ dĹŻvodu. VĂ˝povÄ›dnĂ doba je šestimÄ›sĂÄŤnĂ.
Pokud je smlouva uzavĹ™ena na dobu urÄŤitou, konÄŤĂ nájem buÄŹ uplynutĂm sjednanĂ© doby nájmu, anebo vĂ˝povÄ›dĂ. VĂ˝povÄ›dnĂ doba je v takovĂ©m pĹ™ĂpadÄ› tĹ™ĂmÄ›sĂÄŤnĂ a vĂ˝pověď musĂ pod sankcĂ neplatnosti obsahovat odĹŻvodnÄ›nĂ. Mimo jinĂ© dĹŻvody, napĹ™Ăklad neplacenĂ nájemnĂ©ho a sluĹľeb, nebo hrubĂ© porušenĂ povinnostĂ vĹŻÄŤi pronajĂmateli, coĹľ mĹŻĹľe bĂ˝t mimo jinĂ© i provozovánĂ jinĂ©ho druhu podnikánĂ, neĹľ jakĂ© bylo dohodnuto v nájemnĂ smlouvÄ›. VÄ›c má ale háček, a pro pronajĂmatele to mĹŻĹľe bĂ˝t i podstatnĂ˝ zádrhel.
Nejprve totiĹľ musĂ vyzvat nájemce k nápravÄ› – v tomto pĹ™ĂpadÄ› napĹ™Ăklad k tomu, aby pĹ™estal v prostorách provozovat ÄŤinnost, která nenĂ pĹ™edmÄ›tem nájmu. A musĂ mu k tomu poskytnout potĹ™ebnou dobu. Kolik to ale je? MÄ›sĂc, dva? Teprve potĂ© mĹŻĹľe následovat vĂ˝pověď. A nájemce tĹ™eba neplatĂ, nebo jeho podnikánĂ obtěžuje ostatnĂ nájemce. NicmĂ©nÄ› ani to nemusĂ bĂ˝t konec.
Nájemce má totiĹľ právo do uplynutĂ jednoho mÄ›sĂce ode dne, kdy mu byla vĂ˝pověď doruÄŤena, vznĂ©st proti vĂ˝povÄ›di pĂsemnĂ© námitky, a pokud pronajĂmatel na vĂ˝povÄ›di i pĹ™es námitky trvá, mĹŻĹľe požádat o pĹ™ezkoumánĂ oprávnÄ›nosti vĂ˝povÄ›di soud. A Ĺľe to soud nerozhodne jen tak ze dne na den. NapĹ™Ăklad rozhodnutĂ NejvyššĂho soudu z 18. 1. 2017 v podobnĂ© vÄ›ci (spis. zn. 26 Cdo 4249/2016 ) se tĂ˝kalo Ĺľaloby podanĂ© 30. dubna 2015.
PronajĂmatel obÄŤas ve sporu nájemce-pronajĂmatel „tahá za kratšà konec provazu“. PomÄ›rnÄ› dobĹ™e zákon chránĂ práva nájemce, coĹľ je sice dobĹ™e, ale podle mnoha stanovisek právnĂkĹŻ nedostateÄŤnÄ› chránĂ takĂ© práva a majetek pronajĂmatele. NapĹ™Ăklad i po nÄ›kolikaletĂ©m ÄŤekánĂ na soudnĂ verdikt o platnosti vĂ˝povÄ›di mĹŻĹľe následovat ještÄ› dalšà spor o samotnĂ© vystÄ›hovánĂ prostor.
Jindra Svitáková