Složenà jistoty při podpisu nájemnà smlouvy
Kauce neboli dle stávajĂcĂho zákona jistota, bĂ˝vá skládána nájemnĂkem pĹ™i podpisu nájemnĂ smlouvy a mĹŻĹľe bĂ˝t maximálnÄ› ve výši třà mÄ›sĂÄŤnĂch nájmĹŻ (tzn. ÄŤistĂ˝ch nájmĹŻ, bez poplatkĹŻ za sluĹľby). Pokud tedy nájemce nehradĂ nájemnĂ©, prvnĂ, co lze pouĹľĂt na vyrovnánĂ jeho dluhu, je právÄ› sloĹľená jistota. Toto Ĺ™ešenĂ je však pouze doÄŤasnĂ©, resp. uspokojĂ nároky pronajĂmatele pouze do tĂ© tĹ™ĂmÄ›sĂÄŤnĂ výše. Avšak jestliĹľe nedojde ke zlepšenĂ a nájemce neplatĂ dál, je situace pronajĂmatele podstatnÄ› sloĹľitÄ›jšà a je pochopitelnĂ©, Ĺľe má snahu co nejdĹ™Ăve nájemnĂka vystÄ›hovat z bytu, aby jej mohl znovu pronajmout.Â
PrvnĂ pravidlo: zaÄŤĂt jednat ihned po nezaplacenĂ prvnĂho nájmu
MĹŻĹľe se stát, Ĺľe nájemce se dostane do finanÄŤnĂch problĂ©mĹŻ, napĹ™Ăklad z dĹŻvodu ztráty zamÄ›stnánĂ, dlouhodobĂ© nemoci svĂ© ÄŤi ÄŤlena rodiny. Pokud byl do tĂ© doby nájem placen vÄŤas a pravidelnÄ›, je tĹ™eba jej okamĹľitÄ› kontaktovat a o nájem ho upomenout. Je vhodnĂ© mu zaslat ÄŤi pĹ™edat „klasickou“ pĂsemnou upomĂnku, v nĂĹľ budou takĂ© vypoÄŤĂtány dĹŻsledky neplacenĂ nájmu. V pĹ™ĂpadÄ›, Ĺľe nájemce pĹ™izná finanÄŤnĂ problĂ©my s tĂm, Ĺľe na Ăşhradu nájemnĂ©ho nebude mĂt ani v přÚtĂch mÄ›sĂcĂch, je ideálnĂ, pokud se obÄ› strany dohodnou na ukonÄŤenĂ nájemnĂ smlouvy a nájemce si najde levnÄ›jšà bydlenĂ. To je ovšem opravdu Ĺ™ešenĂ ideálnĂ, kterĂ© by pĹ™ivĂtali všichni pronajĂmatelĂ©.
ProblĂ©mem je, pokud se nájemce odmĂtá dohodnout nebo stále slibuje Ăşhradu, a pĹ™esto neplatĂ
Podle informacĂ nÄ›kterĂ˝ch právnĂch kancelářà dokonce existujĂ nájemci, kteřà takto jednajĂ cĂlenÄ› a dobĹ™e znajĂ svá práva, jakoĹľ i omezenĂ© moĹľnosti pronajĂmatelĹŻ. Obvykle postupujĂ tak, Ĺľe se zpočátku jevĂ jako bezproblĂ©movĂ nájemnĂci, ale po urÄŤitĂ© dobÄ› pĹ™estanou platit a nereagujĂ na jakĂ©koli upomĂnky ÄŤi snahu do domluvu. Pak je tĹ™eba dát nájemci okamĹľitou vĂ˝pověď bez vĂ˝povÄ›dnĂ lhĹŻty. To je moĹľnĂ© tehdy, kdyĹľ nájemce neuhradil tĹ™i mÄ›sĂce nájemnĂ© ani sluĹľby a nereagoval na informaci s vĂ˝zvou o Ăşhradu. Nájem pak zaniká doruÄŤenĂm vĂ˝povÄ›di a nájemce má jeden mÄ›sĂc na vyklizenĂ a pĹ™edánĂ bytu.
V pĹ™ĂpadÄ› „plánovitĂ©ho“ neplatiÄŤe, kterĂ˝, jak se Ĺ™Ăká, v tom umĂ chodit, nemusĂ bĂ˝t ale ani okamĹľitá vĂ˝pověď vĂ˝hrou. Pokud totiĹľ nájemce s vĂ˝povÄ›dĂ nesouhlasĂ, má právo vznĂ©st námitky ÄŤi požádat soud o jejĂ pĹ™ezkoumánĂ, a to do dvou mÄ›sĂcĹŻ ode dne, kdy mu vĂ˝pověď z nájemnĂ smlouvy byla doruÄŤena. A tento návrh mĹŻĹľe nájemnĂk podat, i kdyĹľ byt opustil. To je moĹľná opÄ›t ta ideálnÄ›jšà situace. VÄ›tšinou totiĹľ docházĂ k tomu, Ĺľe pronajĂmatel pĹ™edá nebo zašle nájemci řádnou vĂ˝pověď, ale k vyklizenĂ bytu nedojde.Â
Jedinou moĹľnostĂ pronajĂmatele pak je podat k soudu Ĺľalobu na vyklizenĂ nemovitosti. Ovšem pokud navĂc „čirou náhodou“ podal i nájemce námitku proti vĂ˝povÄ›di, musĂ soud zkoumat obojĂ, buÄŹ zvlášť, nebo tak, Ĺľe se obÄ› Ĺ™ĂzenĂ slouÄŤĂ v jedno. KaĹľdopádnÄ› to mĹŻĹľe trvat i nÄ›kolik let a nájemce bude dál vesele bezplatnÄ› bydlet.Â
Jak napĹ™Ăklad uvádĂ advokátka Mgr. KateĹ™ina Zagorová, je naprostou absurditou soudnĂ represe, kdyĹľ nájemce neplatĂ nájem a pĹ™esto, Ĺľe dostal vĂ˝pověď, byt stále pouĹľĂvá a nehodlá se vystÄ›hovat – a nenĂ to povaĹľováno za trestnĂ˝ ÄŤin. On sice jedná v rozporu s právem, ale jeho jednánĂ nenĂ trestnĂ© aĹľ do doby, kdy dostane rozhodnutĂ soudu k vyklizenĂ bytu.
Ovšem kdyby se pronajĂmatel rozhodl vstoupit do bytu nájemce, sbalit mu jeho vÄ›ci a vystÄ›hovat ho, trestnĂ©ho ÄŤinu by se tak dopustil, neboĹĄ soud by to zĹ™ejmÄ› vyhodnotil jako porušovánĂ domovnĂ svobody. A stejnĂ© to je v pĹ™ĂpadÄ›, kdyby pronajĂmatel odpojil nájemci pĹ™Ăvod elektrickĂ© energie, ÄŤi vody.
Dle Mgr. ZagorovĂ© souÄŤasná legislativa dostala pronajĂmatele do situace, kdy je právo nájemce na nerušenĂ© (byĹĄ de facto protiprávnĂ) uĹľĂvánĂ bytu (tedy domovnĂ svoboda) vĂ˝znamnÄ› nadĹ™azeno vlastnickĂ©mu právu pronajĂmatele. Dokud však nedojde ke zmÄ›nám zákonĹŻ, nelze v pĹ™ĂpadÄ› neplatĂcĂch nájemnĂkĹŻ, kteřà se odmĂtajĂ vystÄ›hovat, uplatnit jinĂ˝ postup, neĹľ je podánĂ Ĺľaloby na vyklizenĂ bytu s následnou exekucĂ.