ModernĂ administrativnĂ budovy, nákupnĂ centra, logistickĂ© areály – pronájem prostor v tÄ›chto budovách je od počátku jinĂ˝, neĹľ pronájem v běžnĂ˝ch soukromĂ˝ch ÄŤinžácĂch a domech. Pokud se vaše podnikánĂ rozšĂĹ™ilo a rozhodli jste se stÄ›hovat do takovĂ˝ch prostor, poÄŤĂtejte s tĂm, Ĺľe nájemnĂ smlouva a podmĂnky pronájmu se budou podstatnÄ› lišit od smluv se soukromĂ˝mi majiteli domĹŻ.Â
Tyto typy budov vÄ›tšinou vlastnĂ velcĂ investoĹ™i, kteřà pronajĂmajĂ jejich části konkrĂ©tnĂm podnikatelskĂ˝m subjektĹŻm. NeprovádÄ›jĂ to sami, vÄ›tšinou k tomu majĂ smlouvu s odbornĂky na reality, aĹĄ to jsou běžnĂ© realitnĂ kanceláře nebo speciálnĂ maklĂ©Ĺ™skĂ© firmy zabĂ˝vajĂcĂ se pouze pronájmem komerÄŤnĂch prostor tohoto charakteru, ÄŤasto takĂ© i jejich správou.Â
V pĹ™ĂpadÄ› komerÄŤnĂho nájmu nebytovĂ˝ch prostor se v tÄ›chto novĂ˝ch budovách pouĹľĂvajĂ tzv. institucionálnĂ nájemnĂ smlouvy. Smlouvy bĂ˝vajĂ velmi dlouhĂ©, mĂvajĂ desĂtky stránek, k tomu pĹ™Ălohy a vyĹľadujĂ dostatek erudice a ÄŤasu na jednánĂ. NejpodstatnÄ›jšà pro nájemce bĂ˝vajĂ jejich práva a povinnosti, ale takĂ© co vše bude nájemce platit.Â
V běžnĂ˝ch nájemnĂch smlouvách je cena komponována jako nájemnĂ© a sluĹľby, kterĂ© zahrnujĂ nejÄŤastÄ›ji odvoz odpadu a Ăşklid, energie si nájemce vÄ›tšinou pĹ™ehlásĂ a hradĂ napĹ™Ămo. Z nájemnĂ©ho pak musĂ pronajĂmatel hradit pĹ™ĂpadnĂ© opravy budovy, koupi novĂ˝ch rohoĹľek, ÄŤisticĂ prostĹ™edky, danÄ› a dalšà náklady. Teprve po odeÄŤtenĂ tÄ›chto nákladĹŻ mu zĹŻstane zisk. Naproti tomu institucionálnĂ nájemnĂ smlouva je komponována jinak. V tÄ›chto smlouvách se poÄŤĂtá s nájemnĂ˝m jiĹľ jako s ÄŤistĂ˝m pĹ™Ăjmem pronajĂmatele.Â
K tomu pĹ™ibĂ˝vajĂ dalšà poloĹľky. Jednou z nich je Add on Factor. V tĂ©to poloĹľce je rozpoÄŤĂtána pomÄ›rná část za uĹľĂvánĂ spoleÄŤnĂ˝ch prostor v celĂ© budovÄ›, jejichĹľ vybudovánĂ a ĂşdrĹľbu investor (pronajĂmatel) musel zaplatit a musĂ je udrĹľovat. Nejde jen o sociálnĂ zaĹ™ĂzenĂ, chodby ÄŤi recepci, ale tĹ™eba i o atrium, kuřáckĂ˝ koutek, kuchyĹku, konferenÄŤnĂ prostor a podobnÄ›.
DalšĂmi náklady jsou Service Charges. Do nich patřà vše, co souvisĂ s provozem budovy.
Jsou to napĹ™Ăklad danÄ›, mzdy zamÄ›stnancĹŻ, Ăşklidová sluĹľba, ale tĹ™eba i mytĂ oken horolezci, bezpeÄŤnostnĂ sluĹľba, provoz vĂ˝tahĹŻ, eskalátorĹŻ, energie, práce daĹovĂ˝ch a účetnĂch poradcĹŻ, náklady na provozovánĂ mĂstnostĂ pronajĂmatele, ve kterĂ˝ch úřaduje personál starajĂcĂ se o budovu, pojištÄ›nĂ, vĂ˝zdoba spoleÄŤnĂ˝ch prostor a dalšĂ. Tyto náklady bĂ˝vajĂ vyúčtovávány, a nájemci jsou tak informováni o jejich skuteÄŤnĂ© výši. A koneÄŤnÄ›, je zde management fee, coĹľ je poplatek za správu budovy jako takovĂ©.
VyjednávánĂ o koneÄŤnĂ© podobÄ› institucionálnĂ nájemnĂ smlouvy nenĂ jednoduchĂ©. Pokud jde nájemce do takovĂ˝ch prostor poprvĂ©, skladba plateb a sloĹľitost takovĂ© smlouvy ho mĹŻĹľe zaskoÄŤit. NicmĂ©nÄ› je tĹ™eba si uvÄ›domit, Ĺľe u takovĂ˝ch typĹŻ budov zĂskává nájemce nejen prvotĹ™ĂdnĂ sluĹľby, ale i urÄŤitĂ˝ status, kterĂ˝ ho ve spoleÄŤenskĂ©m ĹľebĹ™ĂÄŤku posouvá na vyššà pĹ™ĂÄŤku. A za to je tĹ™eba zaplatit.
Je tĹ™eba si rovněž uvÄ›domit, Ĺľe u institucionálnĂho nájmu (budovy) dostává nájemce vedle prvotĹ™ĂdnĂch sluĹľeb i jistĂ˝ punc statusu. A za ten se platĂ.