Snižující se úrokové sazby znovu vracejí na bytový trh drobné, individuální kupce. Někteří developeři, kteří se v době útlumu na nemovitostním trhu nebránili prodávání celých projektů na nájemní bydlení, začínají proto obracet list. Od prodávání bytů jednotlivcům si slibují vyšší marže. O český trh s institucionálním nájemním bydlením se začínají zajímat i zahraniční investoři.
„Dobrý čas pro nákup celých projektů pro institucionální investory skončil,“ řekl nedávno Petr Michálek ze Skanska Residential s odkazem na pomalu zlevňující hypotéky. Pronajímatelé podle něho už nemůžou čekat od developerů takové množstevní slevy a ústupky jako třeba v minulém roce, kdy byl trh zcela zamrzlý a jednotliví kupující téměř zmizeli. „Investoři musejí nyní developerům dát hodně dobrou nabídku, aby se jim nevyplatilo raději prodat byty jednotlivcům,“ podotýká developer.
Institucionální pronajímatelé zažili v minulých letech a měsících překotný vývoj. Profesionálním správcům nájemních bytů, kteří obvykle vlastní celé bytové domy a mohou jimi být fondy, banky, církve i třeba sami developeři, se kromě koupě hotových projektů dařilo uzavírat i kontrakty s developery na výstavbu nájemních bytových domů na míru. Investoři sázejí na zvyšující se popularitu nájemního bydlení, které má být alternativou ke stále méně dostupnému vlastnickému bydlení. Průměrné nájemné v těchto bytech je ale vyšší než na běžném trhu, zejména kvůli službám a vybavení.
„S letošním oživením prodeje bytů jednotlivcům k intenzivnější soutěži mezi institucionálními investory a jednotlivci určitě dojde. A jednotlivci budou schopni platit vyšší cenu než dřív, když úroky u hypoték půjdou dolů,“ připouští Stanislav Kubáček, člen vedení Asociace nájemního bydlení, která institucionální pronajímatele zastupuje. Developeři ale podle něj nájemní bydlení jen tak neopustí: „Přináší jim to řadu výhod. Na mysli mám zajištěný odbyt, možnost rozjet víc projektů nebo multifázově území zdevelopovat rychleji, nižší náklady na financování, méně změnových požadavků a menší náklady na marketing. V této kombinaci může developer při nižší ceně pro institucionálního investora vydělat podobnou marži.“
Prezident asociace Jakub Vysocký si nemyslí, že by se kormidlo rychle otáčelo ve prospěch individuálních investorů. Developeři podle něj plánují nájemní projekty dlouho dopředu a stejně dopředu zasmluvňují i správcovské firmy.
Do nájemního bydlení nadále masivně investuje třeba developer Finep, který letos v červnu oznámil prodej 800 bytů izraelskému investorovi AFI Europe, největšímu poskytovateli vybavených nájemních bytů v Praze. Loni a začátkem letošního roku prodal Finep stovky nájemních bytů i dalším velkým hráčům mezi institucionálními pronajímateli: České spořitelně, rezidenčnímu fondu Mint nebo pražskému arcibiskupství. Kromě nich patří mezi největší investory v Praze také SIKO nebo developeři Trigema, Creditas Real Estate a Paserinvest Group. Mimo Prahu je největším investorem švédská firma Heimstaden, která vlastní bývalé byty po OKD.
Ještě v roce 2018 byly v Praze celkem dva institucionální nájemní projekty, dohromady s necelými pěti sty byty. Na konci loňského roku už podle publikace Trend Report 2024, kterou každoročně zpracovává Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, bylo v Praze v užívání celkem šestnáct nájemních projektů s 2404 byty. Velký nárůst nových transakcí zaznamenal trh zejména v posledních dvou letech, v přípravě je více než tisíc bytů. „Předpokládáme, že do roku 2030 bude v Praze deset tisíc bytů v institucionálním nájemním bydlení,“ uvádějí zástupci asociace.
„Myslím si, že segment institucionálního nájemního bydlení se během velmi krátké doby stal nedílnou součástí rezidenčního trhu. Zájem o něj dlouhodobě poroste, i když možná pomalejším tempem než doposud,“ uvažuje generální ředitel developera Creditas Real Estate Jiří Vajner. Pomalé tempo ale přisuzuje i rozvleklosti povolovacího procesu. Vajner sice očekává, že developeři využijí zvýšeného zájmu individuálních kupujících, poptávka po nájemních projektech ale podle něj také poroste. „Výhodu tak budou mít v této situaci investoři, jako jsme my, kteří jsou schopní postavit si vlastní projekty nájemního bydlení. Investoři, kteří tuto možnost nemají, budou mít situaci o něco složitější.“
Erik Janovský z nemovitostní skupiny Mint, která v posledních letech nakoupila od developerů stovky nájemních bytů, si myslí, že spolupráce s developery bude dál pokračovat. „Vnímají hodnotu v tom, že získají dlouhodobé partnery, kteří umožní diverzifikaci prodeje bytů i v časech, kdy poptávka ze strany individuálních kupujících může stagnovat, tak jako tomu bylo v posledních dvou letech,“ připomíná Janovský.
Majitelka realitněporadenské společnosti BTR Consulting Zuzana Chudoba je přesvědčena, že vysoké ceny vlastnického bydlení nadále poženou zájem o nájemní bydlení. „Důležitým faktorem je návrat zahraničního kapitálu. Mezinárodní investoři, kteří se postupně vracejí na český trh, vnímají segment institucionálního nájemního bydlení jako nedílnou součást realitního trhu a budou ho mít na zřeteli při správě a rozvoji svých portfolií,“ uvedla Chudoba. Podle informací e15 už zahraniční investoři nezávazně poptávají první projekty.
