Bydlíte ve středně velkém okresním městě, je neděle odpoledne a nutně potřebujete nakoupit. Kromě malých rohových večerek vám už moc nezbývá. Až na trend poslední dekády, takzvané retail parky. V roce 2017 se nad novým společným projektem, který dostal název ZDR Investments, sešli tři manažeři a právě v retailu na menších městech viděli „díru na trhu“. Dva z manažerů, kteří byli u zrodu ZDR Investments, Radek Hladký a Roman Latuske se rozpovídali o fungování jejich tří nemovitostních fondů.

S jakou filozofií vstupovala skupina ZDR Investments na trh a jaké byly první roky fungování?

Radek Hladký (RH): Na začátku roku 2017 jsme jasně věděli, že se chceme orientovat na retail a že chceme začít v Česku. V té době se žádný český fond retailu takto systematicky nevěnoval. Některé fondy jej měly v portfoliích doplňkově, ale my jsme věděli, že tohle bude gros našeho byznysu. A po šesti letech fungování našeho prvního fondu víme, že je to strategie, které se bu deme držet i nadále. Přesvědčilo nás o tom i pro náš byznys příznivé období covidu, jelikož jsme jako jedni z mála mohli mít prodejny otevřené. Jednoduše se dá říct, že tento segment není závislý na makroekonomických trendech, kterým odolává díky neměnnému chování zákazníků. Protože je jedno, jaké budou sazby, vy si prostě potraviny koupit musíte.

Vnímáte zájem o retail parky a zvýšený počet zákazníků v regionech? Jaké jsou hlavní atributy úspěšného retail parku?

Roman Latuske (RL): Pro úspěch retail parku je klíčová poloha a spádová oblast. Naši nájemci se dopředu vždy s developerem dohodnou na výstavbě projektů na takových místech, o kterých předpokládají, že budou mít úspěch a dostatek zákazníků. Vidíme to jak u nás, tak i v Rakousku a v Německu. Retail park je jednoduše v každé větší obci a tento trend nabírá na obrátkách.

Máte v portfoliích napříč vašimi třemi fondy majoritně zastoupené právě retail parky. Koukáte i na jiné segmenty realitního trhu?

RH: V úplných počátcích fondu jsme si z důvodu diverzifikace pořídili také kancelářskou budovu, nicméně jsme dospěli názoru, že se chceme věnovat výlučně tomu, čemu nejvíce rozumíme, kde máme kontakty a nejsilnější know-how, a to je retail. Kancelářskou budovu v Ostravě jsme prodali, v našich očích velmi dobře, a prostředky jsme použili pro vstup na nový trh do Slovinska, kde jsme koupili tři retail parky. V našem segmentu je velmi důležitá síť kontaktů s nájemci, jelikož jde o repetitivní spolupráci s řetězci z daného segmentu na vícero budovách. Tam se cítíme silní. Mimo retail vlastníte také industriál a v roce 2022 jste spustili také fond zaměřený právě na tento segment.

RH: Ano, vedle retailu se věnujeme industriálu, respektive lehké výrobě a logistice. Důvodem je fakt, že jsme paralelně vedle retailu tento sektor nejvíce sledovali a po pěti letech jsme mu také založili dedikovaný fond. Ve vybraných industriálních budovách vidíme potenciál, jak přinášet další diverzifikaci našeho portfolia.

RL: Spustili jsme industriální fond s cílem přinést retailovým investorům možnost investovat do tohoto segmentu s nižšími vstupními požadavky umožňujícími nákup cenných papírů. Takový ryze sektorově zaměřený retailový fond zde nebyl. Bereme to ale jako dodatečnou příležitost vedle našeho stávajícího zaměření, kdy je podíl retail versus industriál přibližně 90 ku 10 a do budoucna se na tom nebude moc měnit.

Kde se vlastně původně vzala tato iniciativa?

RH: Zaznamenali jsme několik faktorů, z nichž ta idea vznikla. Chtěli jsme portfolio fondů diverzifikovat do další asset class a přišla i poptávka od distributorů našich fondů a samotných investorů. Chtěli jsme i ulehčit výběr jednotlivých segmentů investorovi, který je nyní v rámci naší skupiny schopen odlišit, jak velkou částku chce mít investovanou v retailu a jakou v industriálu. Také vidíme, že evropští firemní velikáni projevují zájem o logistické a lehkovýrobní areály ve střední a východní Evropě.

Co se týče geografického zaměření, jste rozestoupení do šesti zemí v Evropě. Jak vidíte jednotlivé příležitosti a situaci v těchto regionech?

RL: My jsme samozřejmě doma zde, v České republice, kde jsme začínali, sídlíme zde a známe to tu nejlépe. Zcela logicky poté přišlo na řadu Slovensko, které je nám stále obecně nejblíže. Sledovali jsme konkurenci – ta česká byla především v Polsku a v Maďarsku, nicméně s naší konzervativní filozofií jsme si řekli, že do těchto zemí v tu dobu nepůjdeme z toho důvodu, že jsme tam postrádali potřebné konexe a know-how. Situace ale byla jiná v Rakousku a v Německu, kde povětšinou sídlí naši nájemci, a tedy i velcí partneři, a kam jsme po rozsáhlé analýze místního trhu vstoupili. Jako první přišlo tedy Rakousko a poté Německo. Následně jsme se začali zabývat myšlenkami na vstup do Chorvatska a tento rok také do Slovinska.

RH: Co se týče jednotlivých trhů, v Německu bychom rádi posílili, ale trh stále vidíme přibližně jedno procento nad naší cílovou cenou. Očekáváme zde lehkou korekci cen komerčních nemovitostí i díky refinancování o vyšší úroky. Rakouskému trhu prakticky není co vytknout. Chorvatsko a Slovinsko nám také přinášejí radost. V Chorvatsku jsme mimo jiné prověřovali, aby náš byznys nebyl závislý na turistickém ruchu, ale využívali ho místní a turisté byli jen další zákazníci. Každá země má svá specifika a my jsme cíleně šli do bonitnějších severních regionů (například chorvatská Istrie či rakouské Korutany), které jsou si velmi podobné, a to jak chováním zákazníka, tak i makroekonomickou situací.

Investorům nabízíte dohromady tři fondy, jeden FKI a dva retailové. Jak se rozlišují a jaká mají specifika?

RL: První, nejstarší fond ZDR Investments SICAV, a. s., je určen kvalifikovaným investorům. Je to největší fond, spravujeme v něm přes 11 miliard korun a je to právě ten fond, který je rozkročen mezi šest států. Čítá celkem 42 nemovitostí a od založení přináší investorům zhodnocení v růstové korunové třídě 10,45 procenta p. a. Dalším fondem je ZDR Investments Public SICAV, a. s., který se vyznačuje identickou strategií jako jeho starší bratr, nicméně je určen pro retailové investory ale s prozatímním fokusem na Českou republiku a Slovensko. Investorům vynáší od založení 8,61 procenta p. a. Geograficky je na tom stejně nejnovější přírůstek, v roce 2022 vzniklý ZDR Investments Industrial SICAV, a. s., který se zaměřuje na lehkou výrobu a příměstskou logistiku a jeho průměrný roční výnos od založení činí 8,85 procenta.

VIDEO: Rozhovor s investorkou Martinou Špacírovou z Hartenberg Holding pro pořad FLOW

FLOW: Rozhovor s investorkou Martinou Špacírovou z Hartenberg Holding • e15

Jak si nyní fondy stojí v aktuální tuzemském úrokovém klimatu?

RL: Máme nyní 13 500 investorů ve všech třech fondech a vidíme zvýšený zájem o naše produkty v prvním kvartále roku. Přisuzujeme to kromě samotné kvality našich produktů také skutečnosti, že pro investory přestávají být atraktivní typické bankovní produkty, protože jim postupně klesá úrok na spořicích účtech. V následujících 12 měsících chceme portfolio našich fondů rozšířit o nemovitosti za přibližně tři miliardy korun, na jejichž akvizicích již pracujeme, takže víme, kam svěřený kapitál od investorů poputuje.

RH: Devízou je dostupnost, naše fondy jsou k dispozici v široké distribuční síti a od roku 2022 také pro privátní klientelu České spořitelny. Střednědobý cíl je také více rozšířit naši distribuční síť, která je nyní relativně široká na tuzemském trhu. Možnost investovat do našich fondů chceme dát i investorům v dalších zemích, v nichž vlastníme nemovitosti. V Rakousku jsme již získali oficiální notifikaci a přivítali první rakouské investory.

Bydlíte ve středně velkém okresním městě, je neděle odpoledne a nutně potřebujete nakoupit. Kromě malých rohových večerek vám už moc nezbývá. Až na trend poslední dekády, takzvané retail parky. V roce 2017 se nad novým společným projektem, který dostal název ZDR Investments, sešli tři manažeři a právě v retailu na menších městech viděli „díru na trhu“. Dva z manažerů, kteří byli u zrodu ZDR Investments, Radek Hladký a Roman Latuske se rozpovídali o fungování jejich tří nemovitostních fondů.

S jakou filozofií vstupovala skupina ZDR Investments na trh a jaké byly první roky fungování?

Radek Hladký (RH): Na začátku roku 2017 jsme jasně věděli, že se chceme orientovat na retail a že chceme začít v Česku. V té době se žádný český fond retailu takto systematicky nevěnoval. Některé fondy jej měly v portfoliích doplňkově, ale my jsme věděli, že tohle bude gros našeho byznysu. A po šesti letech fungování našeho prvního fondu víme, že je to strategie, které se bu deme držet i nadále. Přesvědčilo nás o tom i pro náš byznys příznivé období covidu, jelikož jsme jako jedni z mála mohli mít prodejny otevřené. Jednoduše se dá říct, že tento segment není závislý na makroekonomických trendech, kterým odolává díky neměnnému chování zákazníků. Protože je jedno, jaké budou sazby, vy si prostě potraviny koupit musíte.

Vnímáte zájem o retail parky a zvýšený počet zákazníků v regionech? Jaké jsou hlavní atributy úspěšného retail parku?

Roman Latuske (RL): Pro úspěch retail parku je klíčová poloha a spádová oblast. Naši nájemci se dopředu vždy s developerem dohodnou na výstavbě projektů na takových místech, o kterých předpokládají, že budou mít úspěch a dostatek zákazníků. Vidíme to jak u nás, tak i v Rakousku a v Německu. Retail park je jednoduše v každé větší obci a tento trend nabírá na obrátkách.

Máte v portfoliích napříč vašimi třemi fondy majoritně zastoupené právě retail parky. Koukáte i na jiné segmenty realitního trhu?

RH: V úplných počátcích fondu jsme si z důvodu diverzifikace pořídili také kancelářskou budovu, nicméně jsme dospěli názoru, že se chceme věnovat výlučně tomu, čemu nejvíce rozumíme, kde máme kontakty a nejsilnější know-how, a to je retail. Kancelářskou budovu v Ostravě jsme prodali, v našich očích velmi dobře, a prostředky jsme použili pro vstup na nový trh do Slovinska, kde jsme koupili tři retail parky. V našem segmentu je velmi důležitá síť kontaktů s nájemci, jelikož jde o repetitivní spolupráci s řetězci z daného segmentu na vícero budovách. Tam se cítíme silní. Mimo retail vlastníte také industriál a v roce 2022 jste spustili také fond zaměřený právě na tento segment.

RH: Ano, vedle retailu se věnujeme industriálu, respektive lehké výrobě a logistice. Důvodem je fakt, že jsme paralelně vedle retailu tento sektor nejvíce sledovali a po pěti letech jsme mu také založili dedikovaný fond. Ve vybraných industriálních budovách vidíme potenciál, jak přinášet další diverzifikaci našeho portfolia.

RL: Spustili jsme industriální fond s cílem přinést retailovým investorům možnost investovat do tohoto segmentu s nižšími vstupními požadavky umožňujícími nákup cenných papírů. Takový ryze sektorově zaměřený retailový fond zde nebyl. Bereme to ale jako dodatečnou příležitost vedle našeho stávajícího zaměření, kdy je podíl retail versus industriál přibližně 90 ku 10 a do budoucna se na tom nebude moc měnit.

Kde se vlastně původně vzala tato iniciativa?

RH: Zaznamenali jsme několik faktorů, z nichž ta idea vznikla. Chtěli jsme portfolio fondů diverzifikovat do další asset class a přišla i poptávka od distributorů našich fondů a samotných investorů. Chtěli jsme i ulehčit výběr jednotlivých segmentů investorovi, který je nyní v rámci naší skupiny schopen odlišit, jak velkou částku chce mít investovanou v retailu a jakou v industriálu. Také vidíme, že evropští firemní velikáni projevují zájem o logistické a lehkovýrobní areály ve střední a východní Evropě.

Co se týče geografického zaměření, jste rozestoupení do šesti zemí v Evropě. Jak vidíte jednotlivé příležitosti a situaci v těchto regionech?

RL: My jsme samozřejmě doma zde, v České republice, kde jsme začínali, sídlíme zde a známe to tu nejlépe. Zcela logicky poté přišlo na řadu Slovensko, které je nám stále obecně nejblíže. Sledovali jsme konkurenci – ta česká byla především v Polsku a v Maďarsku, nicméně s naší konzervativní filozofií jsme si řekli, že do těchto zemí v tu dobu nepůjdeme z toho důvodu, že jsme tam postrádali potřebné konexe a know-how. Situace ale byla jiná v Rakousku a v Německu, kde povětšinou sídlí naši nájemci, a tedy i velcí partneři, a kam jsme po rozsáhlé analýze místního trhu vstoupili. Jako první přišlo tedy Rakousko a poté Německo. Následně jsme se začali zabývat myšlenkami na vstup do Chorvatska a tento rok také do Slovinska.

RH: Co se týče jednotlivých trhů, v Německu bychom rádi posílili, ale trh stále vidíme přibližně jedno procento nad naší cílovou cenou. Očekáváme zde lehkou korekci cen komerčních nemovitostí i díky refinancování o vyšší úroky. Rakouskému trhu prakticky není co vytknout. Chorvatsko a Slovinsko nám také přinášejí radost. V Chorvatsku jsme mimo jiné prověřovali, aby náš byznys nebyl závislý na turistickém ruchu, ale využívali ho místní a turisté byli jen další zákazníci. Každá země má svá specifika a my jsme cíleně šli do bonitnějších severních regionů (například chorvatská Istrie či rakouské Korutany), které jsou si velmi podobné, a to jak chováním zákazníka, tak i makroekonomickou situací.

Investorům nabízíte dohromady tři fondy, jeden FKI a dva retailové. Jak se rozlišují a jaká mají specifika?

RL: První, nejstarší fond ZDR Investments SICAV, a. s., je určen kvalifikovaným investorům. Je to největší fond, spravujeme v něm přes 11 miliard korun a je to právě ten fond, který je rozkročen mezi šest států. Čítá celkem 42 nemovitostí a od založení přináší investorům zhodnocení v růstové korunové třídě 10,45 procenta p. a. Dalším fondem je ZDR Investments Public SICAV, a. s., který se vyznačuje identickou strategií jako jeho starší bratr, nicméně je určen pro retailové investory ale s prozatímním fokusem na Českou republiku a Slovensko. Investorům vynáší od založení 8,61 procenta p. a. Geograficky je na tom stejně nejnovější přírůstek, v roce 2022 vzniklý ZDR Investments Industrial SICAV, a. s., který se zaměřuje na lehkou výrobu a příměstskou logistiku a jeho průměrný roční výnos od založení činí 8,85 procenta.

VIDEO: Rozhovor s investorkou Martinou Špacírovou z Hartenberg Holding pro pořad FLOW

FLOW: Rozhovor s investorkou Martinou Špacírovou z Hartenberg Holding • e15

Jak si nyní fondy stojí v aktuální tuzemském úrokovém klimatu?

RL: Máme nyní 13 500 investorů ve všech třech fondech a vidíme zvýšený zájem o naše produkty v prvním kvartále roku. Přisuzujeme to kromě samotné kvality našich produktů také skutečnosti, že pro investory přestávají být atraktivní typické bankovní produkty, protože jim postupně klesá úrok na spořicích účtech. V následujících 12 měsících chceme portfolio našich fondů rozšířit o nemovitosti za přibližně tři miliardy korun, na jejichž akvizicích již pracujeme, takže víme, kam svěřený kapitál od investorů poputuje.

RH: Devízou je dostupnost, naše fondy jsou k dispozici v široké distribuční síti a od roku 2022 také pro privátní klientelu České spořitelny. Střednědobý cíl je také více rozšířit naši distribuční síť, která je nyní relativně široká na tuzemském trhu. Možnost investovat do našich fondů chceme dát i investorům v dalších zemích, v nichž vlastníme nemovitosti. V Rakousku jsme již získali oficiální notifikaci a přivítali první rakouské investory.