České banky si potřebují spravit chuť v hypotečním byznysu, a proto nelze očekávat brzké a výraznější zlevňování půjček na bydlení. V kostce tak unisono praví bankéři i znalci tuzemského úvěrového trhu. Vývoj hypotečních sazeb přitom v posledních měsících zdánlivě popírá ekonomickou realitu. Ty totiž v podstatě stagnují a ignorují tak trendy platné v ekonomice. Nejen že úroky razantně snižuje Česká národní banka, domácím hypotečním domům navíc letos výrazně zlevnily zdroje, ze kterých půjčky financují. Konečně se hypotečním finančníkům letos ani příliš nedaří, pokud jde o to správně předpovědět budoucnost. 

„Většina velkých bank se letos ocitla v situaci, kdy hypoteční marže klesla pod jedno procento. Takže teď je potřeba tenhle propad vydělat zpět,“ tvrdí vysoce postavený finančník z velké domácí banky v reakci na otázku, proč vývoj cen hypoték nekopíruje ostatní úroky v ekonomice.

Jak například uvádí Fincentrum Hypoindex, průměrná hypoteční sazba se od února do srpna pohybovala v úzkém rozsahu mezi 5,6 a současnými 5,42 procenta. Během stejné doby ČNB snížila svou základní sazbu ze 6,25 na 4,5 procenta a roční nákladnost hypotéky s tříletou fixací se bankám snížila z bezmála čtyř na méně než 3,5 procenta. „Sazby by mohly být nyní minimálně o 0,5 až 0,8 procentního bodu níže,“ potvrzuje zemský ředitel společnosti 4fin Tomáš Trauške. I podle něho je na vině především bankami požadovaná marže.

„V uplynulých letech se mnohdy po započtení marže a nákladů na riziko a distribuci pohybovaly reálné ceny hypoték velmi blízko nákladům na financování úvěrů a řada bank tak poskytovala hypotéky s marží blízkou nule,“ uvádí mluvčí České spořitelny Filip Hrubý. Zatímco tak banky na jedné straně inkasovaly na přijatých úrocích 5,6 až 5,9 procenta, zhruba tatáž procenta je stálo zajištění peněz pro tyto půjčky.

„U řady bank se tak reálné marže mohly pohybovat pod hranicí jednoho procenta a s ohledem na náklady na riziko a distribuci tyto banky de facto dotovaly ceny hypoték pro klienty,“ dodává Hrubý s tím, že do konce roku nepředpokládá, že by sazby hypoték klesly pod hranici 4,5 procenta. 

Podle expertů brání rychlejšímu zlevňování sazeb i zářijové zavedení poplatku za předčasné splacení úvěrů, které jsou prý z pohledu bank nedostatečné a hypoteční banky nutí držet sazby výše. „Banky začaly ke standardní marži kalkulovat i riziko okamžitého odchodu klienta,“ připomíná expert společnosti Broker Trust Libor Vojta Ostatek.

Podle něho tak na špatné nastavení poplatků za hypoteční turismus momentálně platí zájemci o první hypotéku i refinancující klienti. „Od začátku letošního roku je zjevné, že cenová hladina úrokových sazeb se drží nepřirozeně vysoko a všichni účastníci trhu na to doplácejí v podobě vyšší úrokové sazby,“ připomíná Ostatek. 

Konečně poklesu sazeb nepomáhají ani nejasně formulované záměry primárně zahraničních měnověpolitických autorit. Nákladnost financování hypoték se letos pro banky vyvíjí poměrně chaoticky. Důvodem byly protichůdné signály očekávaného vývoje politik hlavních centrálních bank světa. Jejich kroky se přitom nepřímo odrážejí i na českých finančních trzích.

Zatímco od ledna do dubna tak náklady bank v očekávání uvolňování měnových politik napříč světem klesaly, od března do května naopak nečekaně vzrostly. Pro banky se tak stalo přijatelnější se sazbami hýbat raději méně často a s delším zpožděním. 

Ve výsledku se tak zájemci o hypotéku sazbové revoluce zřejmě hned tak nedočkají. Velké zlevňování experti nepředpokládají. „V dohledné době očekáváme, že i pokud dojde v závěru roku ke snížení sazeb, bude to spíše kosmetického charakteru,“ komentuje Hana Kontriš, manažerka oborových služeb společnosti Seznam.cz. Případné slevy se přitom mohou týkat navíc jen některých fixací.

„Očekávám, že banky budou cenově zvýhodňovat fixace na pět let, případně na tři a čtyři roky,“ doplňuje Ostatek. Krátké fixace do tří let podle něho naopak zlevňovat nebudou. „Největší snížení tedy čekám u pětileté fixace. U těch delších nad pět let by mě překvapilo, pokud by některá z bank výrazně zlevňovala,“ soudí expert. 

Hypoteční trh mezitím podle posledních dostupných statistik Hypomonitoru České bankovní asociace za červenec mírně posílil. Banky a stavební spořitelny poskytly úvěry za necelých 28 miliard, což znamená více než dvojnásobek rozpůjčovaných peněz oproti prvnímu prázdninovému měsíci v loňském roce. Průměrná výše hypotéky pak podle stejných dat činila necelých 3,8 milionu korun.

České banky si potřebují spravit chuť v hypotečním byznysu, a proto nelze očekávat brzké a výraznější zlevňování půjček na bydlení. V kostce tak unisono praví bankéři i znalci tuzemského úvěrového trhu. Vývoj hypotečních sazeb přitom v posledních měsících zdánlivě popírá ekonomickou realitu. Ty totiž v podstatě stagnují a ignorují tak trendy platné v ekonomice. Nejen že úroky razantně snižuje Česká národní banka, domácím hypotečním domům navíc letos výrazně zlevnily zdroje, ze kterých půjčky financují. Konečně se hypotečním finančníkům letos ani příliš nedaří, pokud jde o to správně předpovědět budoucnost. 

„Většina velkých bank se letos ocitla v situaci, kdy hypoteční marže klesla pod jedno procento. Takže teď je potřeba tenhle propad vydělat zpět,“ tvrdí vysoce postavený finančník z velké domácí banky v reakci na otázku, proč vývoj cen hypoték nekopíruje ostatní úroky v ekonomice.

Jak například uvádí Fincentrum Hypoindex, průměrná hypoteční sazba se od února do srpna pohybovala v úzkém rozsahu mezi 5,6 a současnými 5,42 procenta. Během stejné doby ČNB snížila svou základní sazbu ze 6,25 na 4,5 procenta a roční nákladnost hypotéky s tříletou fixací se bankám snížila z bezmála čtyř na méně než 3,5 procenta. „Sazby by mohly být nyní minimálně o 0,5 až 0,8 procentního bodu níže,“ potvrzuje zemský ředitel společnosti 4fin Tomáš Trauške. I podle něho je na vině především bankami požadovaná marže.

„V uplynulých letech se mnohdy po započtení marže a nákladů na riziko a distribuci pohybovaly reálné ceny hypoték velmi blízko nákladům na financování úvěrů a řada bank tak poskytovala hypotéky s marží blízkou nule,“ uvádí mluvčí České spořitelny Filip Hrubý. Zatímco tak banky na jedné straně inkasovaly na přijatých úrocích 5,6 až 5,9 procenta, zhruba tatáž procenta je stálo zajištění peněz pro tyto půjčky.

„U řady bank se tak reálné marže mohly pohybovat pod hranicí jednoho procenta a s ohledem na náklady na riziko a distribuci tyto banky de facto dotovaly ceny hypoték pro klienty,“ dodává Hrubý s tím, že do konce roku nepředpokládá, že by sazby hypoték klesly pod hranici 4,5 procenta. 

Podle expertů brání rychlejšímu zlevňování sazeb i zářijové zavedení poplatku za předčasné splacení úvěrů, které jsou prý z pohledu bank nedostatečné a hypoteční banky nutí držet sazby výše. „Banky začaly ke standardní marži kalkulovat i riziko okamžitého odchodu klienta,“ připomíná expert společnosti Broker Trust Libor Vojta Ostatek.

Podle něho tak na špatné nastavení poplatků za hypoteční turismus momentálně platí zájemci o první hypotéku i refinancující klienti. „Od začátku letošního roku je zjevné, že cenová hladina úrokových sazeb se drží nepřirozeně vysoko a všichni účastníci trhu na to doplácejí v podobě vyšší úrokové sazby,“ připomíná Ostatek. 

Konečně poklesu sazeb nepomáhají ani nejasně formulované záměry primárně zahraničních měnověpolitických autorit. Nákladnost financování hypoték se letos pro banky vyvíjí poměrně chaoticky. Důvodem byly protichůdné signály očekávaného vývoje politik hlavních centrálních bank světa. Jejich kroky se přitom nepřímo odrážejí i na českých finančních trzích.

Zatímco od ledna do dubna tak náklady bank v očekávání uvolňování měnových politik napříč světem klesaly, od března do května naopak nečekaně vzrostly. Pro banky se tak stalo přijatelnější se sazbami hýbat raději méně často a s delším zpožděním. 

Ve výsledku se tak zájemci o hypotéku sazbové revoluce zřejmě hned tak nedočkají. Velké zlevňování experti nepředpokládají. „V dohledné době očekáváme, že i pokud dojde v závěru roku ke snížení sazeb, bude to spíše kosmetického charakteru,“ komentuje Hana Kontriš, manažerka oborových služeb společnosti Seznam.cz. Případné slevy se přitom mohou týkat navíc jen některých fixací.

„Očekávám, že banky budou cenově zvýhodňovat fixace na pět let, případně na tři a čtyři roky,“ doplňuje Ostatek. Krátké fixace do tří let podle něho naopak zlevňovat nebudou. „Největší snížení tedy čekám u pětileté fixace. U těch delších nad pět let by mě překvapilo, pokud by některá z bank výrazně zlevňovala,“ soudí expert. 

Hypoteční trh mezitím podle posledních dostupných statistik Hypomonitoru České bankovní asociace za červenec mírně posílil. Banky a stavební spořitelny poskytly úvěry za necelých 28 miliard, což znamená více než dvojnásobek rozpůjčovaných peněz oproti prvnímu prázdninovému měsíci v loňském roce. Průměrná výše hypotéky pak podle stejných dat činila necelých 3,8 milionu korun.