Zdánlivě nesourodá skupina českých byznysmenů dokončuje v centru Varšavy trofejní kancelářský komplex za tři miliardy korun. Investiční společnost Enern, majitel Rohlíku Tomáš Čupr, bývalý poslanec a majitel firmy Brano Pavel Juříček a bratři Wałachovi se spojili s druhým největším americkým developerem Lincoln Property Company, aby v polské metropoli zhmotnili developerský záměr, který opustila Penta. Skupina investorů plánuje kolaudaci na listopad, první nájemníky nastěhuje na začátku příštího roku.
Projekt s názvem The Form leží vedle nově budovaného městského parku přímo v srdci lokality Wola, moderní kancelářská čtvrti, které se ve Varšavě přezdívá nový Central Business District. Form nájemníky láká mimo jiné na maximálně šetrný přístup k životnímu prostředí. Jedná se totiž o první uhlíkově neutrální budovu ve Varšavě, tedy takovou, která má nulovou emisní stopu. „Budova ponese nejvyšší mezinárodní ESG certifikace jako LEED Platinum nebo WELL Platinum, které potvrzují, že je nemovitost environmentálně přínosná,“ říká investiční manažer Lubomír Šilhavý ze skupiny Enern, který má projekt na starosti za českou stranu, tedy za finanční investory.
Enern koupil projekt od skupiny Penta v roce 2021, kdy se československý developer rozhodl stáhnout z polského trhu a soustředit se výhradně na Prahu a Bratislavu. Enern následně do roka získal stavební povolení a do investičního záměru přibral Tomáše Čupra, Pavla Juříčka, ale i bratry Wałachy, kteří mají polské kořeny, ale žijí na Třinecku. Valdemar, Mariusz a Adam Wałachovi v minulosti vybudovali nápojové impérium Relax nebo i Walmark, farmaceutického výrobce potravinových doplňků, známého třeba díky dětským vitamínům Marťánkům.
Nikdo z investorů nedrží větší podíl než 20 procent, manažersky ho nicméně zastřešuje právě Enern, který je známý spíše jako investor do rizikového kapitálu, tedy start-upů. Realitní byznys mu ale cizí není, v pražském Karlíně vlastní budovu Palác Karlín a do nemovitostí skupina investuje řádově mezi 10 až 20 procenty kapitálu.
„Jak s Tomášem Čuprem, tak s Pavlem Juříčkem máme dlouhodobou historii společných investic v rámci naší skupiny Enern i vlastnicky propojené investiční společnosti KAYA VC,“ vysvětluje motivy spolupráce Šilhavý. Čupr, který investici financuje přes společnost Rohlik.cz investment, projekt na dotaz e15 nekomentuje, Juříček vyzdvihuje rychlý rozvoj polské ekonomiky: „Polsko je dynamická země a platí to i pro developerské projekty. Navíc jsem v Polsku investoval i do jiných projektů, které se vyvíjejí úspěšně.“
Celkové náklady výstavby včetně akvizice projektu podle Šilhavého převýší 122 milionů eur, tedy přibližně 3,1 miliardy korun. Návratnost kapitálu odhaduje v rozmezí 16 a 20 procent. „Takřka polovinu prostor už máme pronajatou, mimo jiné prestižními nájemníky, jako je IT divize ING nebo realitní společnost Colliers. U zbylé plochy máme poptávku zhruba třikrát vyšší, než je k dispozici,“ říká Šilhavý. Kancelář na devíti podlažích nabízí k pronájmu přibližně 31 tisíc metrů čtverečních.
Varšavský kancelářský trh je zhruba dvakrát tak velký jako ten pražský. Celková tamější výměra dosahuje 6,3 milionu metrů čtverečních oproti necelým čtyřem milionům v Praze, upozorňuje Zdenka Klapalová, ředitelka pražské pobočky mezinárodní poradenské firmy Knight Frank. „Vyšší je ve Varšavě i neobsazenost kanceláří, což vede k tomu, že nejvyšší dosahované nájemné je tam v kancelářském oboru mírně nižší než v Praze. Dosahuje 28 eur za metr čtvereční v porovnání s 29 eury v Praze,“ dodává Klapalová.
Polský trh má ale i celou řadu výhod. Kromě jiného umožňuje díky jednodušším povolovacím procesům stavět rychleji než v Česku. „U takto ambiciózních projektů lze navíc čekat dostatečný zájem nájemníků, třeba i vzhledem k ESG parametrům,“ míní Klapalová.
Podle ní tuzemské developery zahraničí láká zejména větší dynamikou a menší zakonzervovaností, kancelářský trh však tvoří spíše okrajovou část této expanze. Většina investorů tam buduje nebo připravuje projekty rezidenčního nebo průmyslového typu. Výjimku představuje například investiční skupina PPF, která staví kancelářskou budovu v rumunské Bukurešti.
