Realitní fondy mohou po několika nelehkých letech znovu zazářit na investičním nebi. Pomohou jim k tomu klesající úrokové sazby, které nejen v Česku odblokují velkou porci peněz ležících ladem na spořicích účtech a zároveň nakopnou fondový akviziční apetit, čímž rozšíří pole působnosti pro budoucí výnosy investorům. Na loňskou výkonnost těchto fondů přitom burziáni s intenzivnějším citem vzpomínat nebudou. Většina fondů totiž nedosáhla na obří českou inflaci, letošní rok ale zatím na frontě cenového vývoje přinesl vítané zklidnění, a realitní fondy tak mohou být opět v kurzu.

„V důsledku vývoje na realitním trhu se českým fondům v poslední době otevřelo okno příležitosti k výhodným nákupům komerčních nemovitostí v Polsku a v západní Evropě. Důvodem byl výraznější pokles cen těchto nemovitostí v zahraničí než v České republice, kde se ceny měnily jen mírně,“ vysvětluje jednu z aktuálních výhod tuzemských realitních fondů mluvčí společnosti Investika Markéta Dvořáková Fišerová.

Okno výhodnějších cen se sice podle ní přivře po startu éry poklesu úrokových sazeb v eurozóně, ECB ale tento klíčový okamžik poněkud odkládá. „Rovněž v České republice očekáváme pokračování poklesu úrokových sazeb, které dále zlevní hypoteční úvěry a oživení trhu s nemovitostmi. Pro investora do nemovitostních fondů to bude znamenat růst jejich hodnoty,“ zdůrazňuje Dvořáková Fišerová. 

Vedle klesajících sazeb centrálních bank by měla atraktivitu realitních fondů zvýšit i lehce oživující ekonomika či pokračující – spíše liknavá – nová výstavba. To se odrazí primárně v růstu cen komerčních nemovitostí. Oproti minulým obdobím se přitom do popředí zájmu dostávají alternativní segmenty jako nájemní bydlení či zařízení pro seniory.

„Na popularitě získávají i segmenty typu studentských apartmánů. U kanceláří předpokládáme mírný útlum vlivem hybridního modelu práce v důsledku částečné práce z domova a nutnosti výrazných zelených investic vlivem ESG požadavků, to ale obecně platí i na jiné typy starších nemovitostí,“ vysvětluje aktuální trendy portfolio manažer Amundi Czech Republic Jozef Murza.

Postupně klesající úroky by měly realitním fondům otevřít dveře k novým akvizicím, které za éry drahých peněz nemusely dávat ekonomický smysl. „Akviziční aktivity by měly oživovat zejména v oblastech logistiky, retailu nebo i kanceláří, které jsou pro investory již dlouhodobě atraktivní,“ předpokládá Jiří Skotnica, šéf oceňování ve společnosti RSM. Domácí fondy rovněž stále častěji cílí za hranice, jelikož české investiční menu je pro rostoucí počet fondových hráčů čím dál tím menší, alespoň pro kvalitní aktiva. 

„Český trh výkonnostně nedokáže naplnit požadavky nemovitostních fondů pro kvalifikované investory a leckdy ani těch retailových,“ uvádí ekonom společnosti DRFG Martin Slaný. Důvodem jsou podle něho už často vysoké ceny, saturace trhu či v některých případech i určitá rozmazlenost investorů relativně vysokými výnosy z posledních dvou let. Právě snižování sazeb bude katalyzátorem pro zhodnocení fondového majetku. Snížení sazeb přirozeně povede k růstu akviziční aktivity a tím i cen. 

Oblíbené jsou mezi investory stále i fondy sázející na retailové obchodní parky. „A to zejména díky jejich dlouhodobým nájemním smlouvám, které dávají fondům značnou míru stability,“ říká oblastní ředitel společnosti 4fin Jan Schwarzbach. Trendem posledních let je pak i přesun peněz z fondů pro drobné investory do těch pro kvalifikované investory. U těchto fondů je sice podmínkou přinejmenším milionový vklad, díky menší regulaci mají ale volnější ruce v investicích. Teoreticky a historicky mnohdy i prakticky tak dosahují vyššího výnosu, ač při vyšší úrovni rizika. To plyne často z toho, že bývají orientovány na konkrétní developerské projekty.  

Rostoucí atraktivitu realitních fondů podle expertů potvrzuje nárůst počtu investorů i objemu investic, stejně jako vstup nových subjektů na trh. Vzhledem k tomu, že v minulých letech výrazně vzrostly ceny nemovitostí a následně také úrokové sazby, koupě vlastní investiční nemovitosti se stala nedostupnou pro většinu obyvatel a účast ve fondu vnímají jako efektivní náhražku.

„Investoři v realitních fondech vidí alternativu, se kterou lze dosáhnout stejného nebo lepšího výsledku i s daleko nižší investicí a současně bez nutnosti další angažovanosti a vynaložení energie drobného investora na vlastní správu nemovitosti,“ shrnuje mluvčí Investika investiční společnosti Markéta Dvořáková Fišerová.

Domácím drobným investorům bude hrát do karet i fakt, že kvůli geopolitické situaci Česko prakticky opustili zahraniční hráči, kteří ještě před začátkem konfliktu na Ukrajině kroužili kolem českých aktiv. Ta pak zůstala mnohdy k mání pro domácí „predátory“. „Na místo zahraničních kupců nastoupili čeští zájemci, kteří v loňském roce stáli za osmdesáti procenty realizovaných transakcí a letos v prvním čtvrtletí dokonce za 100 procenty. Vidím zde proto pro české investory, ať už velké či malé, velkou příležitost,“ připomíná šéf Creditas investiční společnosti Petr Škoch. 

Konečně zajímavým cílem mohou být i brownfieldy nebo rozvojové nemovitosti. „Těch se jejich držitelé, kteří budou nuceni kvůli vyšším úrokovým sazbám navýšit podíl likvidity, budou ochotni zbavit jako první,“ uvádí portfolio manažer fondu Conseq realitní Vladan Kubovec. Většina peněz investorů bude podle jeho názoru dále proudit do retailových fondů. „Jsou lépe zákonem chráněny a produkt je pod dohledem ČNB,“ zdůrazňuje portfolio manažer fondu Conseq realitní Vladan Kubovec. 

Nemovitostní fondy určené drobným investorům loni vydělaly v průměru necelých 5,8 procenta. Někteří z hráčů letos cílí výše. Sedm až devět procent například v případě svých fondů pro drobné hráče předpokládá Wood & Company. Oproti roku 2022, kdy většina nemovitostních fondů vykazovala rekordní zhodnocení, došlo v roce 2023 k významnému poklesu, kdy i mnoho dříve úspěšných fondů nepřekonalo inflaci. Rozdíly ve výkonnosti fondů zároveň mohou být dramatičtější než dříve a budou do značné míry poplatné dosavadní oceňovací politice jednotlivých fondů. 

„Někteří oceňovatelé u fondů nepromítli v plné míře změny na trhu, které ve svých reportech již delší dobu oznamují všechny renomované poradenské agentury sledující český a evropský nemovitostní investiční trh,“ připomíná Kubovec. Nikoli ve všech případech se totiž vlastníkům nemovitostí podařilo promítnout do zvýšení nájmu plnou míru inflace. Některé z fondů tak zároveň teprve čeká „střet s realitou“.

„Pokud některé fondy ještě do svých ocenění nepromítly výše popisovanou změnu, pak by jejich růst nemusel být tak výrazný jako doposud, neboť reflexe aktuálních tržních cen je ještě před nimi,“ upřesňuje Kubovec s tím, že doporučuje mít jako oceňovatele aktiv fondu lidi s „neprůstřelnou pověstí. „Takové, kteří mají na trhu postavení a renomé, aby byli schopni ustát si svůj názor, i kdyby byl nepopulární, a zároveň mají přístup k datům z trhu, která většinou agregují a vyhodnocují velké poradenské společnosti,“ zdůrazňuje Kubovec. 

Odborníci radí vybírat fondy, u kterých je transparentní, z čeho generují výnosy. Zároveň by takový výnos měl být v čase relativně stabilní. „Stabilita výnosnosti fondu je jedním z prvních indikátorů, že se ve fondu patrně neděje nic nekalého,“ zdůrazňuje Slaný. Klíčové pro investory je rovněž vyhodnotit podmínky pro zpětný odkup podílových listů fondem. „Pokud je na vypořádání půl roku a více, nejsou v tu dobu prostředky úročeny, což samozřejmě snižuje dosažený výnos při exitu,“ vyzdvihuje Slaný. Vždy je rovněž nutné ptát se na způsob ocenění aktiv fondu. Pokud existuje záruka výnosu, analytici radí pídit se vždy po mechanismu jejího vzniku. 

Realitní fondy mohou po několika nelehkých letech znovu zazářit na investičním nebi. Pomohou jim k tomu klesající úrokové sazby, které nejen v Česku odblokují velkou porci peněz ležících ladem na spořicích účtech a zároveň nakopnou fondový akviziční apetit, čímž rozšíří pole působnosti pro budoucí výnosy investorům. Na loňskou výkonnost těchto fondů přitom burziáni s intenzivnějším citem vzpomínat nebudou. Většina fondů totiž nedosáhla na obří českou inflaci, letošní rok ale zatím na frontě cenového vývoje přinesl vítané zklidnění, a realitní fondy tak mohou být opět v kurzu.

„V důsledku vývoje na realitním trhu se českým fondům v poslední době otevřelo okno příležitosti k výhodným nákupům komerčních nemovitostí v Polsku a v západní Evropě. Důvodem byl výraznější pokles cen těchto nemovitostí v zahraničí než v České republice, kde se ceny měnily jen mírně,“ vysvětluje jednu z aktuálních výhod tuzemských realitních fondů mluvčí společnosti Investika Markéta Dvořáková Fišerová.

Okno výhodnějších cen se sice podle ní přivře po startu éry poklesu úrokových sazeb v eurozóně, ECB ale tento klíčový okamžik poněkud odkládá. „Rovněž v České republice očekáváme pokračování poklesu úrokových sazeb, které dále zlevní hypoteční úvěry a oživení trhu s nemovitostmi. Pro investora do nemovitostních fondů to bude znamenat růst jejich hodnoty,“ zdůrazňuje Dvořáková Fišerová. 

Vedle klesajících sazeb centrálních bank by měla atraktivitu realitních fondů zvýšit i lehce oživující ekonomika či pokračující – spíše liknavá – nová výstavba. To se odrazí primárně v růstu cen komerčních nemovitostí. Oproti minulým obdobím se přitom do popředí zájmu dostávají alternativní segmenty jako nájemní bydlení či zařízení pro seniory.

„Na popularitě získávají i segmenty typu studentských apartmánů. U kanceláří předpokládáme mírný útlum vlivem hybridního modelu práce v důsledku částečné práce z domova a nutnosti výrazných zelených investic vlivem ESG požadavků, to ale obecně platí i na jiné typy starších nemovitostí,“ vysvětluje aktuální trendy portfolio manažer Amundi Czech Republic Jozef Murza.

Postupně klesající úroky by měly realitním fondům otevřít dveře k novým akvizicím, které za éry drahých peněz nemusely dávat ekonomický smysl. „Akviziční aktivity by měly oživovat zejména v oblastech logistiky, retailu nebo i kanceláří, které jsou pro investory již dlouhodobě atraktivní,“ předpokládá Jiří Skotnica, šéf oceňování ve společnosti RSM. Domácí fondy rovněž stále častěji cílí za hranice, jelikož české investiční menu je pro rostoucí počet fondových hráčů čím dál tím menší, alespoň pro kvalitní aktiva. 

„Český trh výkonnostně nedokáže naplnit požadavky nemovitostních fondů pro kvalifikované investory a leckdy ani těch retailových,“ uvádí ekonom společnosti DRFG Martin Slaný. Důvodem jsou podle něho už často vysoké ceny, saturace trhu či v některých případech i určitá rozmazlenost investorů relativně vysokými výnosy z posledních dvou let. Právě snižování sazeb bude katalyzátorem pro zhodnocení fondového majetku. Snížení sazeb přirozeně povede k růstu akviziční aktivity a tím i cen. 

Oblíbené jsou mezi investory stále i fondy sázející na retailové obchodní parky. „A to zejména díky jejich dlouhodobým nájemním smlouvám, které dávají fondům značnou míru stability,“ říká oblastní ředitel společnosti 4fin Jan Schwarzbach. Trendem posledních let je pak i přesun peněz z fondů pro drobné investory do těch pro kvalifikované investory. U těchto fondů je sice podmínkou přinejmenším milionový vklad, díky menší regulaci mají ale volnější ruce v investicích. Teoreticky a historicky mnohdy i prakticky tak dosahují vyššího výnosu, ač při vyšší úrovni rizika. To plyne často z toho, že bývají orientovány na konkrétní developerské projekty.  

Rostoucí atraktivitu realitních fondů podle expertů potvrzuje nárůst počtu investorů i objemu investic, stejně jako vstup nových subjektů na trh. Vzhledem k tomu, že v minulých letech výrazně vzrostly ceny nemovitostí a následně také úrokové sazby, koupě vlastní investiční nemovitosti se stala nedostupnou pro většinu obyvatel a účast ve fondu vnímají jako efektivní náhražku.

„Investoři v realitních fondech vidí alternativu, se kterou lze dosáhnout stejného nebo lepšího výsledku i s daleko nižší investicí a současně bez nutnosti další angažovanosti a vynaložení energie drobného investora na vlastní správu nemovitosti,“ shrnuje mluvčí Investika investiční společnosti Markéta Dvořáková Fišerová.

Domácím drobným investorům bude hrát do karet i fakt, že kvůli geopolitické situaci Česko prakticky opustili zahraniční hráči, kteří ještě před začátkem konfliktu na Ukrajině kroužili kolem českých aktiv. Ta pak zůstala mnohdy k mání pro domácí „predátory“. „Na místo zahraničních kupců nastoupili čeští zájemci, kteří v loňském roce stáli za osmdesáti procenty realizovaných transakcí a letos v prvním čtvrtletí dokonce za 100 procenty. Vidím zde proto pro české investory, ať už velké či malé, velkou příležitost,“ připomíná šéf Creditas investiční společnosti Petr Škoch. 

Konečně zajímavým cílem mohou být i brownfieldy nebo rozvojové nemovitosti. „Těch se jejich držitelé, kteří budou nuceni kvůli vyšším úrokovým sazbám navýšit podíl likvidity, budou ochotni zbavit jako první,“ uvádí portfolio manažer fondu Conseq realitní Vladan Kubovec. Většina peněz investorů bude podle jeho názoru dále proudit do retailových fondů. „Jsou lépe zákonem chráněny a produkt je pod dohledem ČNB,“ zdůrazňuje portfolio manažer fondu Conseq realitní Vladan Kubovec. 

Nemovitostní fondy určené drobným investorům loni vydělaly v průměru necelých 5,8 procenta. Někteří z hráčů letos cílí výše. Sedm až devět procent například v případě svých fondů pro drobné hráče předpokládá Wood & Company. Oproti roku 2022, kdy většina nemovitostních fondů vykazovala rekordní zhodnocení, došlo v roce 2023 k významnému poklesu, kdy i mnoho dříve úspěšných fondů nepřekonalo inflaci. Rozdíly ve výkonnosti fondů zároveň mohou být dramatičtější než dříve a budou do značné míry poplatné dosavadní oceňovací politice jednotlivých fondů. 

„Někteří oceňovatelé u fondů nepromítli v plné míře změny na trhu, které ve svých reportech již delší dobu oznamují všechny renomované poradenské agentury sledující český a evropský nemovitostní investiční trh,“ připomíná Kubovec. Nikoli ve všech případech se totiž vlastníkům nemovitostí podařilo promítnout do zvýšení nájmu plnou míru inflace. Některé z fondů tak zároveň teprve čeká „střet s realitou“.

„Pokud některé fondy ještě do svých ocenění nepromítly výše popisovanou změnu, pak by jejich růst nemusel být tak výrazný jako doposud, neboť reflexe aktuálních tržních cen je ještě před nimi,“ upřesňuje Kubovec s tím, že doporučuje mít jako oceňovatele aktiv fondu lidi s „neprůstřelnou pověstí. „Takové, kteří mají na trhu postavení a renomé, aby byli schopni ustát si svůj názor, i kdyby byl nepopulární, a zároveň mají přístup k datům z trhu, která většinou agregují a vyhodnocují velké poradenské společnosti,“ zdůrazňuje Kubovec. 

Odborníci radí vybírat fondy, u kterých je transparentní, z čeho generují výnosy. Zároveň by takový výnos měl být v čase relativně stabilní. „Stabilita výnosnosti fondu je jedním z prvních indikátorů, že se ve fondu patrně neděje nic nekalého,“ zdůrazňuje Slaný. Klíčové pro investory je rovněž vyhodnotit podmínky pro zpětný odkup podílových listů fondem. „Pokud je na vypořádání půl roku a více, nejsou v tu dobu prostředky úročeny, což samozřejmě snižuje dosažený výnos při exitu,“ vyzdvihuje Slaný. Vždy je rovněž nutné ptát se na způsob ocenění aktiv fondu. Pokud existuje záruka výnosu, analytici radí pídit se vždy po mechanismu jejího vzniku.